Thị trường Bất Động Sản 7 năm trở lại đây

SỰ KHÁC BIỆT CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 7 NĂM TRỞ LẠI ĐÂY.

Thế giới là nơi mà mọi thứ không được đánh giá như chính nó, mà qua tác động của nó. Con người được đánh giá không phải qua giá trị thực sự mà theo khả năng diễn xuất của họ.
The world is that place where things are not valued as they are, but rather through their impact. People are judged not according to their true values but according to their actorial performances.
Hamvas Béla

Thị trường bất động sản đang có những diễn biến theo chiều hướng dần khó phán đoán hơn. Nhiều người cho rằng thị trường sẽ đi theo chiều hướng tốt hơn, nhiều người khác lại cho rằng thị trường sẽ có nguy cơ lặp lại hoàn cảnh của 5-7 năm trước là sốt một năm rồi tắt luôn khiến cho nhiều nhà đầu tư bi quan về thị trường. Xét ở góc độ nào đó thì thị trường dù sốt hay lạnh thì mũi tên tăng trưởng xuyên suốt của thị trường vẫn là đi lên dù muốn hay không bởi, nền kinh tế của Việt Nam là nền kinh tế đang phát triển và nằm trong khu vực năng động nhất thế giới đó là Châu Á.

Sốt nếu xét về góc độ y học là sự vận động tăng nhiệt để tiêu diệt những vi khuẩn trong cơ thể vì vi khuẩn không có khả năng chịu đựng được lâu trong môi trường nhiệt( đó là mấy em vi khuẩn cảm cúm). Tuy nhiên, nếu sốt quá cao sẽ khiến cho cơ thể kiệt sức và dẫn đến nguy cơ tử vong, cho nên người ta mới cần sử dụng đến thuốc giảm đau và hạ sốt. Về góc độ thị trường. Sốt là biểu hiện của tâm lý hưng phấn quá đà cho 1 dòng sản phẩm hoặc nguyên một thị trường sản phẩm, ngoài yếu tố kinh tế bùng nổ thì sốt bất động sản liên quan nhiều đến yếu tố tâm lý của các nhà đầu tư. Tâm lý lạc quan khiến cho các nhà đầu tư chuyển từ trạng thái phòng thủ sang trạng thái tấn công, đơn giản là chuyện rút hầu bao ra đầu tư thậm chí đi vay để đầu tư vào thị trường. Dòng tài chính của thị trường được luân chuyển mạnh mẽ khiến thị trường bùng nổ và nhiều tòa nhà và dự án được ra đời. Không ít trong số đó được triển khai và hoàn thành trong 1 vài năm kế tiếp. Có những dự án chưa làm xong móng đã bán xong rồi!(thấy công bố là như vậy) điều này thể hiện sức nóng thị trường mạnh mẽ đến thế nào. Tuy nhiên, không ít dự án hiện nay số lượng hàng tồn kho vẫn còn khá nhiều. Mặc dù có nhiều chuyển biến thị trường tuy nhiên hàng tồn kho là mối lo lắng của rất nhiều chủ đầu tư hiện nay. Nguyên nhân tồn kho theo Kerry chủ yếu nằm ở trình độ maketting và chiến lược bán hàng của chủ đầu tư đó. Chính sách bán hàng linh hoạt kết hợp truyền thông và đội ngũ chuyên viên bất động sản năng động, hệ thống phân phối vững mạnh sẽ giải quyết triệt để được hàng tồn kho hiện nay. Tâm lý hưng phấn cũng lan tỏa tới các ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại cổ phần. Cuộc chiến về lãi suất và những chính sách ưu đãi mua nhà khiến nhiều ngân hàng đang bắt đầu bắt tay “chiến lược” với các chủ đầu tư bất động sản để tiến hành giải ngân các khoản vay thương mại. Dư nợ tín dụng bất động sản sẽ tăng lên thúc đẩy cơn sốt thêm 1 độ C!

Dư nợ bất động sản tháng 9 2015
Sự khác nhau giữa thị trường bất động sản 5-7 năm trước với những cơn sốt ngày nay là gì?

Thứ nhất: đó là quy mô nền kinh tế đã có sự thay đổi.


Các dự án ngày trước không lớn và hoành tráng như ngày nay. Khái niệm về căn hộ cao cấp ngày trước chưa được giải thích và định nghĩa rõ ràng. Sự chuyên nghiệp và số lượng các nhà môi giới không nhiều như bây giờ, truyền thông cũng đã có nhiều sự thay đổi. Truyền thông online đã thống trị nhiều trong cuộc chiến bán hàng. Khái niệm về cuộc sống văn minh ngày nay được định hình rõ ràng hơn 5-7 năm trước. Thu nhập và sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu cũng đã có những bước tiến đáng kể. Người tiêu dùng ngày nay được được tiếp cận với nhiều nguồn thông tin nên có sự so sánh và dần trở nên khá khó tính trong việc lựa chọn mua dòng sản phẩm nào. Dân trí về đầu tư cũng cao hơn nên các nhà môi giới đào tạo nhân viên theo quy trình chuẩn mực hơn ngày trước. Nhân viên phải học rất nhiều trước khi được đứng sa bàn tiếp khách. Nhiều chủ đầu tư lớn hiện nay sợ nhân viên của các đơn vị môi giới làm sai lệch thông tin dự án nên các chủ đầu tư đưa ra nhiều phương án kiểm duyệt thông tin trước khi cho các sàn đăng. Tuy nhiên, sau này họ nhận ra. Bó buộc mà không bán được hàng trong khi đối thủ họ bán ầm ầm thì cũng thua nên dần họ bỏ những quy định ảnh hưởng đến chuyện bán hàng của các đơn vị phân phối.


Thứ 2: Số lượng những nhà môi giới mới và chuyên nghiệp sẽ gia tăng


Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 khiến xã hội phát sinh ra nghề mới là nghề môi giới bất động sản. Thực sự thì trước đó nghề này đã tồn tại hàng vài chục năm tuy nhiên chưa được công nhận trên một văn bản pháp luật nào. Lúc này nhiều trường đại học mới tiến hành mở khoa lập lớp đào tạo những người trẻ cho nghề kinh doanh bất động sản. Các lớp học được tổ chức bài bản dạy sinh viên trên trời dưới bể về lập và tư vấn các dự án đầu tư. Thậm chí cả thẩm định và hoạch định đầu tư luôn cả các siêu dự án bất động sản. Tuy nhiên, khi ra trường thì không ít sinh viên làm trái nghề và hầu hết nhảy vào thị trường môi giới bất động sản hay còn gọi là nghề sale bất động sản. Nhiều người nghĩ rằng, bán bất động sản chính là nghề bất động sản nhưng thực sự bán bất động sản chỉ là một hoạt động trong ngành dịch vụ môi giới bất động sản mà được các cơ quan nhà nước quy định. Khi thị trường sốt hầu như nhiều người nhiều ngành nghề khác nhau nhảy vào thị trường và trở thành các nhà môi giới. Kiến thức truyền miệng theo kiểu người trước chỉ người sau “cầm tay chỉ việc” liên quan chủ yếu tới kinh nghiệm của người trước trong quá trình trước đó họ làm việc. Tuy nhiên, trong thế giới loạn thông tin và yêu cầu trình độ các nhà môi giới tăng lên thì một bộ phận không nhỏ các nhà môi giới lại đi xa rời những nguyên tắc đạo đức cơ bản như: tư vấn sai, kênh giá bán chiếm nhiều chênh lệch tư lợi cá nhân khiến cho lòng tin của khách hàng tới các nhà môi giới giảm sút. Sự cạnh tranh không lành mạnh như giành giật khách hàng, cắt máu chiếm khách khiến cho nhiều nhà môi giới khác thiệt hại. Nếu không được chấn chỉnh thì các nhà môi giới có nguy cơ trở thành những người tiếp tay cho việc “làm loạn thị trường bất động sản” điều này sẽ ảnh hưởng tới việc phát triển chung của toàn thị trường. Vừa qua, các nhà làm chính sách đã tính đến phương án cải cách lại mô hình hoạt động và quản lý thị trường nghiêm túc hơn. Một số luật dự kiến đó là các công ty môi giới tuyển nhân viên sắp tới nhân viên cần có chứng chỉ môi giới (do Sở Xây Dựng cấp) không công ty đó sẽ bị phạt. Các nhà môi giới đã tự tập hợp nhau thành các nhóm và có những quy định chung của nhóm. Các hiệp hội các nhà môi giới cũng được ra đời giúp hoạt động môi giới thời đại mới sẽ dần lành mạnh hơn để bắt kịp mô hình phát triển hiện đại của thị trường bất động sản các nền kinh tế khác. Cơn sốt năm 2013 sẽ sinh ra nhiều nhà môi giới chuyên nghiệp hơn năm 2007 (xét về mặt số lượng).


Thứ 3: Sự tăng giá sẽ không tự phát như những năm trước đây.


Khi nguồn cung sản phẩm có hạn thì người nắm hàng trong thời kỳ nóng sốt thường có xu hướng tăng giá, nếu không có đối thủ cạnh tranh thì sự tăng giá này sẽ được xây dựng theo kiểu bừa bãi. Giá đẩy lên mức vô lý khiến nhiều người mua để có cảm giác bất an. “Tăng giá kiểu này thì giết con người ta còn gì”. Tuy nhiên, ngày nay khi thị trường đã định hình thì các chủ đầu tư không phải tự tung tác như vậy. Họ sẽ tham khảo đối thủ và cân bằng ngân sách để làm giá sản phẩm. Điều này dẫn đến chuyện giá sẽ tăng trong thời kỳ sốt hiện nay tuy nhiên mức tăng sẽ không mạnh như những năm trước đây bởi chả ông nào muốn một mình một giá trong một khu vực cả. Nếu ông đó mà không có thương hiệu gì mà giá cao ngất trời sẽ ảnh hưởng rất nhiều tới tính thanh khoản của sản phẩm (tốc độ bán sẽ chậm và nguy cơ tồn kho cao), tồn kho là kẻ thù của các chủ đầu tư bất động sản.
Hi vọng những thông tin mới về hạ tầng và chính sách mới sẽ khiến thị trường bất động sản ngày một khởi sắc hơn nữa. Người giầu “chân chính” sẽ có nhiều cửa hơn trong thời kỳ ngày nay.

Kerry Le

Thị trường Bất Động Sản 7 năm trở lại đây
4 (80%) 1 vote

BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN